IMÓVEIS

A reforma tributária já entrou no canteiro de obras, por Renato Vieira de Avila

01/09/2026 às 00:09

Enquanto algumas incorporadoras ainda tentam entender as novas alíquotas, as mais bem assessoradas já revisam seus negócios para os impactos da reforma.

No dia 1º de dezembro de 2026, o setor imobiliário brasileiro ingressará definitivamente em uma nova era, com o início da obrigatoriedade da Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis, a NF-e ABI (Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis).

Mais do que criar apenas um novo documento fiscal, a nota integra uma estrutura de controle muito mais sofisticada. O imóvel terá uma identidade cadastral nacional, o Fisco construirá seu próprio valor de referência e as informações de contratos, cartórios, prefeituras, instituições financeiras, fornecedores e contribuintes poderão ser confrontadas eletronicamente.

Por isso, o incorporador que enxergar a NF-e ABI apenas como uma nova obrigação burocrática estará deixando de perceber o principal impacto da reforma.

Essa é a diferença entre preparação fiscal e inteligência tributária. Preparação fiscal é adaptar o sistema para emitir a nota. Inteligência tributária é saber, antes do lançamento, quanto a reforma vai retirar ou acrescentar ao preço, à margem e ao caixa de cada empreendimento e reorganizar o negócio enquanto ainda existe liberdade para decidir.

Os efeitos vão além da alíquota

Há muitos empresários ainda com dúvidas sobre qual será a alíquota do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).        A dúvida é compreensível, mas não representa a extensão dos efeitos da reforma.

A carga tributária de uma incorporação não será determinada apenas pela alíquota. Ela irá depender do regime aplicável, dos créditos efetivamente apropriados, do redutor de ajuste, da qualidade fiscal dos fornecedores, da forma de aquisição do terreno, da estrutura dos contratos, do momento dos recebimentos e do tratamento atribuído a cada empreendimento.

Isso significa que duas incorporadoras poderão vender imóveis parecidos, na mesma cidade e pelo mesmo preço, mas obter margens líquidas muito diferentes. Uma poderá formar corretamente seus créditos, protegendo seus redutores, organizando os documentos por obra e revisando o fluxo dos recebíveis, enquanto a outra só irá descobrir o custo tributário depois que o preço já estiver contratado.

Essa diferença ajuda a explicar por que as empresas mais preparadas procuram simular e prever os impactos da reforma antes de sua entrada em vigor, reorganizando processos e revendo contratos com antecedência. As outras podem acabar buscando respostas quando já não tiver mais espaço para alterar o terreno comprado, o memorial de incorporação, o preço lançado ou os contratos assinados.

A reforma não cabe no departamento fiscal

Durante décadas, muitos empresários brasileiros trataram a tributação como uma etapa final da operação. Primeiro era comprado o terreno, estruturada a incorporação, contratada a obra, definido o preço e vendidas as unidades. Só depois, a contabilidade recebia os documentos e calculava os impostos.

Agora, esse modelo está obsoleto. O IBS e a CBS passam a fazer parte de uma atividade que já envolve diferentes formas de calcular os impostos, como o lucro real, baseado no lucro efetivamente obtido, e o lucro presumido, que utiliza uma margem de lucro definida pela legislação. Além de regimes específicos para o setor, como o RET (Regime Especial de Tributação).

Também entram nessa conta regras para separar o patrimônio de cada empreendimento, conhecido como patrimônio de afetação; formas de reconhecer a receita e os custos das obras, o POC (Percentage of Completion); estruturas usadas para organizar os negócios, a SCP (Sociedade em Conta de Participação) e a SPE (Sociedade de Propósito Específico); além de operações como permutas, vendas na planta, recebimentos parcelados e apropriação de custos por obra. 

A transição não eliminará imediatamente essas complexidades. Durante alguns anos, regimes antigos e novos vão precisar conviver e serem comparados

O contador vai poder calcular o tributo, mas não cabe a ele decidir o preço da unidade, a margem esperada, a compra do terreno, o fornecedor estratégico, a forma de recebimento ou o nível de capital de giro que a empresa está disposta a comprometer. Essas decisões pertencem ao empresário.

Por isso, delegar integralmente a reforma ao setor fiscal é um erro de governança. Seria parecido com delegar ao departamento jurídico a escolha da localização do empreendimento porque ele que vai redigir o contrato de compra do terreno.

O Fisco passará a participar da apuração

Uma das mudanças menos compreendidas é a chamada apuração assistida.

No modelo tradicional, a empresa organiza suas informações, calcula os impostos e apresenta as declarações. Em seguida, o Fisco pode fiscalizar o que foi informado.

No novo sistema, a administração tributária vai passar a construir uma proposta de apuração com base nos documentos fiscais, pagamentos, créditos e informações recebidas de diferentes fontes. Isso altera a lógica do controle, porque a inconsistência não vai precisar aguardar uma fiscalização feita anos depois.

Ela vai poder surgir na própria formação mensal do imposto. Uma nota emitida incorretamente, um custo atribuído à obra errada ou um crédito sem a adequada vinculação documental vão poder afetar imediatamente o levantamento.

Na prática, a empresa terá menos espaço para corrigir depois aquilo que já nasceu errado.

O tributo entrará no caminho do dinheiro

O split payment (pagamento dividido), que separa automaticamente o imposto do valor pago pelo cliente, talvez seja a expressão mais clara de que a reforma não diz respeito apenas aos impostos. Nesse sistema, a parcela correspondente ao IBS e à CBS poderá ser segregada no próprio pagamento.

Em vez de todo o valor transitar livremente pelo caixa da empresa para só depois ser recolhido o tributo, parte do dinheiro vai seguir diretamente para a administração tributária. Para uma incorporadora, isso poderá afetar o capital de giro, a conciliação das parcelas de venda, a antecipação e a cessão de recebíveis, o financiamento da construção, o cumprimento do orçamento da obra, a distribuição de resultados e a necessidade de capital dos sócios.

Dessa forma, o tributo deixa de ser só uma obrigação paga no mês seguinte e passa a interferir no percurso do dinheiro. Quem planejar o caixa futuro usando a lógica atual vai poder descobrir que o saldo bancário não acompanha a margem contábil esperada.

O crédito tributário não nasce de uma planilha

Outra novidade é a não cumulatividade, que é apresentada como uma das grandes vantagens do novo sistema. Em tese, a empresa vai poder descontar créditos relativos às aquisições realizadas em sua atividade, mas essa possibilidade exige atenção.

Não basta que a incorporadora tenha arcado com um custo, será necessário verificar se a compra efetivamente gera crédito, se o fornecedor emitiu o documento adequado, se o tributo foi corretamente tratado e a qual obra ou empreendimento aquela aquisição deve ser vinculada.

Por isso, a qualidade tributária do fornecedor vai passar a integrar sua avaliação econômica. Um fornecedor que cobra menos, mas que não garante o aproveitamento do crédito tributário, pode acabar custando mais do que outro com preço maior 

A tradicional concorrência baseada apenas no orçamento precisará incorporar uma classificação tributária de fornecedores. Compras, engenharia, financeiro e tributário terão que trabalhar de forma integrada. Em organizações menos maduras, essa integração costuma ser prometida em apresentações, mas agora ela terá impacto direto no dinheiro.

O redutor de ajuste poderá valer milhões

Outro conceito que o incorporador precisa conhecer é o redutor de ajuste. Ele foi criado, em termos gerais, para evitar que o IBS e a CBS incidam sobre parcelas de valor econômico formadas antes da plena implantação do novo sistema. Na prática, poderá representar uma redução relevante da base tributável na futura alienação do imóvel.

Em determinados grupos, o conjunto de reduções poderá formar um dos mais valiosos ativos tributários da empresa.

Porém, esse valor não estará protegido apenas porque existe uma previsão legal. Será necessário identificar os imóveis, definir o valor inicial, documentar custos, acompanhar alterações e entender os efeitos de permutas, reorganizações, incorporações societárias e transferências entre empresas do grupo.

Um redutor mal formado pode desaparecer exatamente quando a unidade for vendida, por isso, além de acompanhar ativos como terreno, estoque, recebíveis e disponibilidade financeira, o empresário também vai precisar acompanhar redutores e créditos.

O Fisco vai calcular um valor para o imóvel

O CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro) atribui ao imóvel uma identificação única em âmbito nacional. Sua gestão é integrada ao Sinter (Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais), que recebe e organiza informações imobiliárias vindas de diferentes fontes.

A reforma também prevê a elaboração de um valor de referência para os imóveis. Isso não significa, necessariamente, que o preço calculado pela administração substituirá automaticamente o preço efetivamente praticado. Significa, porém, que o Fisco possuirá sua própria referência e vai poder confrontá-la com contratos, escrituras, notas fiscais, características cadastrais e informações de mercado.

O imóvel vai passar a ter, além do endereço, da matrícula e do preço acordado, uma identidade fiscal muito mais completa.

Sendo assim para o empresário habituado a grupos com diferentes sociedades, permutas complexas, terrenos adquiridos em momentos distintos e operações entre partes relacionadas, a qualidade dos cadastros deixa de ser um detalhe burocrático e passa a integrar a defesa do valor da operação.

Cada obra será enxergada separadamente

A regulamentação do IBS prevê identificação cadastral para a obra de construção civil e apuração por empreendimento, vinculada a CNPJ ou CPF específico.

Cada obra, incorporação ou parcelamento do solo deverá ser tratada como centro de custo individual, e os documentos fiscais relativos às aquisições utilizadas na construção deverão indicar o cadastro correspondente.

Essa regra é mais importante do que parece porque vai permitir relacionar empreendimento por empreendimento, o terreno, os fornecedores, os custos, os documentos fiscais, os créditos, as receitas, os recebimentos, a evolução da obra e a margem declarada.

Muitas empresas fecham sua contabilidade por CNPJ, mas ainda não possuem uma visão tributária confiável por empreendimento. Outras têm bons controles de engenharia, mas sem uma correspondência precisa com documentos fiscais, créditos e contabilidade.

Já no novo sistema, relatórios de engenharia, orçamento, contabilidade e apuração tributária terão que contar a mesma história. E o Fisco terá condições de perceber quando isso não estiver acontecendo.

O maior risco não é a multa

A discussão sobre a nova reforma costuma se concentrar em autuações e penalidades. Mas, para o incorporador, esse talvez nem seja o maior risco.

Pode ser mais grave lançar um empreendimento com preço calculado sobre uma carga incorreta, perder créditos por falhas documentais, contratar fornecedores inadequados, constituir incorretamente o redutor, comprometer o capital de giro pelo split payment ou descobrir, depois de vendidas as unidades, que a margem projetada nunca existiu.

Uma autuação pode ser discutida e revertida, já um empreendimento integralmente vendido pelo preço errado raramente oferece a mesma possibilidade.

Dezembro não é o início. É a primeira prova

A NF-e ABI torna-se obrigatória em 1º de dezembro de 2026. O CIB, o Sinter, o valor de referência, a apuração por empreendimento e a integração dos documentos fiscais mostram a direção do sistema.

Mas a verdadeira contagem regressiva já começou. Os empreendimentos que estarão sujeitos à nova tributação já estão sendo planejados, os terrenos já estão sendo adquiridos, os fornecedores já estão sendo contratados, os preços já estão sendo estudados e contratos de longo prazo já estão sendo assinados.

Quando a primeira nota fiscal for emitida, grande parte das decisões econômicas já terá sido tomada.

O escritório Vieira de Avila, atua sobre a tributação de patrimônios, empresas, operações imobiliárias e estruturas empresariais no Brasil e em mais de 25 países.

Essa experiência ensina algo que a leitura isolada de uma nova lei não revela: um empreendimento imobiliário bem estruturado não começa na nota fiscal nem termina no pagamento do imposto.

Ele começa na aquisição do terreno e vai até a venda, recebimento e tributação. Depois de todas essas etapas, alcança o lucro, os sócios, o patrimônio e a sucessão empresarial.

Por isso, conhecer apenas os conceitos não basta, é preciso compreender como cada regra interfere no terreno, no contrato, no fornecedor, no recebível, no caixa e na margem.

A legislação pode ser lida por muitos, mas transformá-la em decisões empresariais assertivas exige uma experiência que não começou com a publicação da reforma e que não se constrói até dezembro.