OPINIÃO

Suplicio a quem tem receitas de locações

16/10/2025 às 17:30

A partir de 2026, a preocupação não será somente, quem será o eleito para governar o Brasil, mas também, o início da vigência de novas regras tributárias (Emenda Constitucional nº 132/2023), que serão implementadas, inicialmente como teste da primeira fase, mas já colocando a mão em nossos bolsos, com incidência de encargos e imposições em rendas de locações e arrendamentos. 

Passa a vigorar no início de 2026, que toda pessoa física e jurídica, que possui imóveis prédios ou terrenos, dos quais obtém rendas de arrendamentos e aluguéis, deverá se organizar com um bom planejamento, já que as regras de transição e as alíquotas começam a entrar em vigor de forma gradual a partir de 2026. 

Reportando ao contexto locação, comodato, parceria e arrendamento, passaremos a ter um grande impacto em mudanças, e certamente, com a necessidade de transformar a pessoa física (CPF) em personalidade jurídica (CNPJ). Dependendo da identificação de contribuinte, de cadastro de pessoa física (CPF) ou como Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica (CNPJ), não podemos mais pensar somente em declaração de imposto de renda anual, mas também, que dependendo da receita ou atividade, passa-se de mero cidadão pessoa física para contribuinte dos novos tributos (IBS e CBS), aconselhando a considerar seriamente, na urgência da constituição de uma personalidade jurídica, quando nos referirmos à locação de bens imóveis próprios. 

Meramente, para ilustrar, quando nos referimos em imposição, falamos em imposto, pois ele é imposto a nós, não como contribuição ou taxa e sim imposição. Conforme nosso Código Tributário Nacional (artigo 16), o imposto é o tributo cuja obrigação tem por fato gerador uma situação independente de qualquer atividade estatal específica, relativa ao contribuinte. Com esta reforma tributária que será implementada a partir de 2026, com novos fatos geradores da obrigação tributária, passaremos a ter uma das maiores cargas tributárias do planeta e certamente você será uma das vítimas para compor este bolo de arrecadação. 

Por se tratar o assunto locações de bens imóveis próprios, devemos com cautela considerar seriamente as regras que virão com a reforma tributária. Por se tratar de uma matéria por demais complexa e o bom planejamento visa especialmente a boa adequação para tentar pagar menos impostos ou pagar tão somente o realmente devido, devendo a cada caso concreto, devido as suas peculiaridades, ser motivo de preocupação, com a tomada das necessárias medidas de acomodação ainda no ano de 2025. 

Esta matéria, visa dar o necessário alerta e em breves pinceladas algumas orientações, para demonstrar o que certamente vem por aí. As normatizações a partir de 2026, passarão a ser imposições, que nos remeterão a ser contribuinte do IBS (Imposto sobre bens e serviços/federal) e da CBS (contribuição sobre bens e serviços/Estadual e municipal). Como vimos nos preocupando principalmente com a locação de bens imóveis próprios, obrigatoriamente teremos que considerar situações de fato gerador e base de cálculo, em que a pessoa física passa a ser considerada como contribuinte do IBS e da CBS (novos impostos sobre o consumo), como a seguir se identifica as situações de incidência ou não, diga-se, cumulativamente:

*Primeira situação, limite de locar até três bens imóveis distintos;

*Segunda situação cumulativa, receber até o limite de R$ 240.000,00 por essas operações no ano-calendário anterior. A título de esclarecimento, o limite de R$ 240.000,00, não é um valor estático/definido, mas majorado mensalmente pelo IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) para manter seu valor real. Em ambas as situações o contribuinte pessoa física, que superar estes dois limites (nas duas situações), passa a ser contribuinte do IBS e da CBS, além de já estar sujeita ao Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF). Ou seja, a pessoa física que superar estes limites, não está obrigada a constituir uma pessoa jurídica (por exemplo, uma holding imobiliária), mas se submeterá como pessoa física ao IBS e da CBS. 

Recomenda-se, um prévio planejamento com base na situação concreta, objetivando a situação mais vantajosa, do ponto de vista de reduzir a carga tributária, onde normalmente será constatado da necessidade da constituição de uma personalidade jurídica. Quando nos referimos a fato gerador, temos que considerar, que é uma situação definida em lei, como necessária e suficiente à sua ocorrência, conforme disposição do artigo 114 do Código Tributário Nacional. 

Como no Brasil, a ideia do Governo Federal, será sempre arrecadar mais e não facilitar a vida do cidadão, teremos que ter as melhores orientações de especialistas em consultoria tributária, advogados e bons contadores, pois ninguém está obrigado a conhecer todas as nuances da complexa legislação tributária do Brasil. Visando aclarar algumas situações, a lei coloca algumas previsões, como: Se ocorrer a situação de locar por temporada (até 90 dias), esta situação passa a ser tratada como serviço de hotelaria, sujeitando o anfitrião ao IBS e CBS. 

Na situação de venda de imóveis, que também terá incidência do IBS e CBS em casos específicos (como alienação de mais de 3 imóveis distintos no ano anterior, com menos de 5 anos no patrimônio, ou mais de 1 imóvel construído pela própria pessoa nos últimos 5 anos). Ou seja, não é uma regra geral para toda e qualquer receita de pessoa física, mas sim, para aquelas que caracterizam a pessoa física como contribuinte habitual do novo imposto sobre bens e serviços, observando-se cada situação ao caso concreto, com suas peculiaridades. 

No arrendamento, tem que ser identificado no contrato, se o arrendamento concorre com o risco de colheita, pois arrendamento passou a ser tratado como aluguel e exige nota fiscal da renda, sendo que se a receita bruta for inferior a 3,6 milhões ao ano, não é considerado contribuinte, mas se superar esta cifra, será contribuinte de IBS e CBS. Ou seja, deve ser identificado no contrato, se é uma parceria, onde o parceiro outorgante proprietário concorre com o risco e ou se é um valor fixo, sem concorrer com o risco. 

No momento, estamos convivendo com a regra anterior do exercício financeiro de 2025, sendo as normatizações para 2026 sujeitas a acomodações, havendo um vácuo de insegurança tributária. Conforme já noticiado neste Jornal Cidadela, em outras edições anteriores, a nossa reforma tributária, que a partir de 2026 será implementada a primeira fase, teremos que evidenciar, que nesta reforma nada foi inventado ou criado, tratando-se a implementação do IVA, de mero plágio dos idos de 1918, em que veio a sofrer uma evolução constante de adaptações e recuos (modernizações aos tempos atuais), onde países que adotaram o IVA, que são inúmeros, partiram de uma criação dos idos de 1918 do alemão WILHELM VON SIEMENS. 

Os recuos e avanços do sistema de IVA, já levou países que adotaram a não adotarem mais, por entenderem se tratar hoje de um sistema de apuração arcaico. Ao Ministro Haddad, que diariamente garimpa toda e qualquer forma de mais arrecadar, é sabedor que esta centralização de arrecadação e as novas imposições, sobre alienação de imóveis, locações e outras tantas novas tributações, irá gerar uma avalanche de novas arrecadações, não sendo necessário esta constante garimpagem em IOF, implementar novas incidências de Imposto de Renda e outras tentativas de incidências, que não conseguiram ser aprovadas. 

Deve ser alertado ao Ministro Haddad, que esta volúpia de sempre arrecadar mais, normalmente, tem resultado inverso, onde exemplificando, em ocorrendo uma subida vertiginosa na carga tributária imposta aos contribuintes pessoas físicas ou jurídica, poderá gerar o conhecido “ESTOL” na aviação, que acontece quando o avião ao decolar, sobe vertiginosamente em vertical, perdendo a sustentação, gerando uma queda catastrófica, servindo este paradigma como aviso, de que da forma em que estão indo os impositores com excessiva sede ao pote, esta lacívia de caráter extorsivo de carga tributária ao ser aplicada, poderá não gerar um incremento na arrecadação, mas certamente o “ESTOL” (QUEDA) na arrecadação. 

Por opinião própria, digo, que esta reforma tributária, com imposições para emplacar a maior carga tributária do planeta terra, terá um revés, não de aumento de arrecadação, mas de uma queda abrupta na arrecadação, devido as medidas terem extrapolado o limite suportável. 

Reprisa-se, que de nada adianta aumentar a carga tributária no Brasil, para suplantar o custo da máquina pública e o abuso nos gastos públicos, mas sim, uma urgente e necessária REFORMA ADMINISTRATIVA, para operar os necessários cortes, de por exemplo, excesso de gastos com publicidade e propaganda; desvio de recursos públicos para socorrer países parasitas que nada devolvem; apagar de vez as super remunerações (salários faraônicos), devendo sempre primordialmente, definir de uma vez por todas, que o servidor público federal, sempre deve ser considerado servidos público, independente a que poder pertence, não podendo ocorrer as benesses e vantagens de penduricalhos, quer para o poder executivo, para o poder legislativo ou para o poder judiciário, devendo ocorrer sim, a isonomia Constitucional, igualando todos servidores, não interessando a que poder pertence, prevalecendo a igualdade Constitucional.